Diese 7 Punkte muss man beim Kauf eines geschlossenen Immobilienfonds beachten?

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  • Wie kann man sein Geld in geschlossenen Immobilienfonds anlegen?

    Worauf sollte man beim Geldanlegen in Immobilienfonds achten?

    In den folgenden Abschnitten und Seiten finden sie viele Details zur Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds. Die wichtigsten Punkte haben wir hier kurz zusammengefasst. Wenn Sie als Investor auf diese 7 Punkte beim Kauf eines geschlossenen Immobilienfonds achtet, reduzieren sich bereits in der Investitionsphase einige Risiken:

    1Der Anleger sollte auf einen großen erfahrenen Initiator achten. Je länger er am Markt ist, desto wahrscheinlicher hat er auch Konjunktureinbrüche gut überstanden. Die Anleger scheinen seiner Leistung zu vertrauen.

    2Man sollte nicht als Erster in einen geschlossenen Fonds investieren. Lassen Sie die Platzierung erst mal losgehen. Ab der zweiten Hälfte der Platzierungsphase reduziert sich das Risiko, dass nicht genügend Geld eingerammt wird.

    3Investiert der geschlossene Immobilienfonds in nur eine Immobilie, sollte der Mietvertrag so lang wie nur möglich laufen - am besten über die prognostizierte Fondslaufzeit hinaus. Wenn nicht, dann sollte die Lage 1A sein.

    4Hat das Objekt viele Mieter, dann achten sie auf die unterschiedlichen Laufzeiten der einzelnen Mietverträge. Enden alle Mietverträge nahezu gleichzeitig, steigt das Risiko eine Leerstandes.

    5Achten Sie auf die Leistungsbilanz des Initiators. Man kann sie meist auf der Homepage des Initiator finden. Ist die Leistungsbilanz geprüft, dann bekommen Sie einen ersten aussagekräftigen Eindruck von der Qualität des Initiators.

    6Möchten Sie einen bestimmten Geldbetrag anlegen, investieren Sie besser in zwei oder drei Immobilienfonds, um das Verlustrisiko zu minimieren. So bauen Sie sich Stück für Stück ein diversifiziertes Immobilienportfolio auf.

    7Vorsicht bei der Investition ausschließlich in Spezialimmobilien. Hier gelten meistens ganz eigene Spielregeln und teilweise ist der Markt für diese Immobilien recht klein. Investieren Sie mehr Zeit in die Recherche, um Fehler zu vermeiden.


    Was ist ein geschlossener Immobilienfonds?

    Geschlossene Immobilienfonds sind traditionell die bedeutendsten Fonds, die i.d.R. in eine oder mehrere Immobilien investieren. Bei Erreichen der avisierten Anlagesumme schließt der Fonds für weitere Anleger. Die Immobilien werden meistens mit einem zusätzlichen Darlehen gekauft, dass die Fondsgesellschaft aufnimmt. Die unternehmerische Prägung des geschlossenen Fonds ist klar zu erkennen. So gibt es eine Fondsgeschäftsführung und auch eine Verwaltung, die sich um die Immobilie kümmert. Zu ihren Aufgaben gehören, die Gespräche mit der finanzierenden Bank oder mit den Mietern zu führen. 

    Wer investiert bzw. legt sein Geld in Immobilien an?

    Grundsätzlich gibt es viele verschiedene Gruppen von Käufern und Geldanlegern. Entweder entscheiden sich Mieter, wie z.B. Unternehmen für den eigenen Geschäftsbetrieb die jeweilige Immobilie zu bauen oder zu kaufen oder aber Kapitalanleger, wie z.B. Fonds investieren in die entsprechenden Immobilien, um sie dann an die potenziellen Mieter weiter zu vermieten, um eine ordentliche Rendite zu erzielen. 

    Zu den renditenorientierten Investoren zählen institutionelle Investoren wie z.B. Banken, Versicherungsgesellschaften, Pensionsfonds oder offene oder geschlossene Immobilienfonds, die Gelder von privaten Anlegern bündeln. Der einzige Zweck den diese Investoren mit dem Kauf der Immobilie verfolgen ist der Ertrag und die Sicherung des Kapital z.B. vor dem Inflationsrisiko. 

    Für die Unternehmen, die die Immobilien anmieten ergeben sich große Vorteile gegenüber dem eigenen Erwerb. Die Unternehmen zahlen eine Miete, sparen sich aber die Investitionskosten und bleiben flexibel. Zusätzlich wirkt sich die Miete eines Objekte nicht negativ auf die Bilanz aus, was oft finanzielle Vorteile für das mietende Unternehmen mit sich bringt.

    Welche Vorteile haben Immobilien wenn man Geld anlegt?

    • attraktive Rendite
    • Diversifikation von Immobilienvermögen
    • länderübergreifend national und international
    • Ausnutzung verschiedener Lagen wie z.B. zentrumsnah oder innerstädtischer Lagen
    • Inflationsschutz
    • Diversifikation über verschiedene Nutzungsarten
    • Wertzuwachs des Immobilienvermögens
    • Aussetzung verschiedener Steuerfreibeträge in verschiedenen Ländern

    Top 5 geschlossene Immobilienfonds

    AnbieterWealth CapWealth CapJamestownWealth CapHannover Leasing
    Angebots-Nr.Deutschland 37Deutschland 38Jamestown 29Silicon Valley Nordamerika 16Danone, Utrecht Nr. 210
     Top Fonds 
    Ausland
    Top Fonds Deutschland
    Platzierungsstandplatziertca. 96%platziertk.A.ca. 50%
    FondsartImmobilienfonds DeutschlandImmobilienfonds DetuschlandImmobilienfonds USAImmobilienfonds USAImmobilienfonds Niederlande
    StandortMünchenMünchendiversMountain ViewUtrecht
    prog. Fondslaufzeit11 Jahre10 Jahre7 - 12 Jahre10 Jahre13,5 Jahre
    WährungEUROEUROUSDUSDEURO
    Mindestanlage20.000€10.000€30.000 USD30.000 USD10.000€
    Agio5%5%5%5%5%
    Dauer Mietvertrag9 Jahrediversdivers 2024 - 20348 Jahre20 Jahre
    Anzahl Objekte13311
    laufende Auszahlungen5,25%5,00%4,50%5,25%5,25%
    Verkauf der Immobilie113%97%110%116%112,49%
    prognostizierter Rückfluss166%152%155%163%161,93%
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    PlatzierungsendeQ1 201631.12.2015
    SonstigesEinzelmieter KPMG3 Immobilien:
    - Businesscenter ZOB
    - Campus M Business Park
    - Gewerbeimmobilie (BMW, SEMCON)
    - Investitionen bisher:
    2 Shoppingcenter, 1 Büroimmobilie
    - Immobilien werden nach und nach veräußert
    Der Fonds ist nur über die Hypovereinsbank (www.hvb.de) zu erwerben.- Auszahlung 2 mal jährlich
    - bitte Besteuerung Niederlande beachten
    *Emissionsjahr 2014Emissionsjahr 2015Emissionsjahr 2014Emissionsjahr 2014Emissionsjahr 2014
    Bei der Darstellung handelt es sich um unverbindliche Berechnungen. Es gelten nur die Details, in den jeweiligen Verkaufsunterlagen.

  • Arten der geschlossenen Immobilienfonds?

    Grundsätzlich gibt es seit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) im Juli 2013, gesellschaftsrechtlich nur noch zweit Arten des geschlossenen Immobilienfonds. Einmal als Investment-AG und am häufigsten verbreitet als Investment-KG (Kommanditgesellschaft). 

    Die KG wird umgangssprachlich als geschlossener Fonds bezeichnet. Investiert wird in eine oder mehrere Immobilien. Angestrebt sind mindestens drei vom Preis her gleichwertige Immobilien, um eine angemessene Risikostreuung darzustellen (risikogemischte Anlage). Handelt es sich bei dem jeweiligen  geschlossenen Immobilienfonds um ein Angebot mit einer Einzelimmobilie, dann muss in dem Produktinformationsblatt separat und gut sichtbar darauf hingewiesen werden (nicht risikogemischte Anlage). Gleichzeitig steigt die Minderbeteiligung auf 20.000€. 

    Die Immobilien sind in Abhängigkeit ihrer Nutzungsart recht unterschiedlich. Grundsätzlich gehören Immobilien weltweit zu den beliebtesten Investitionen. Deutschland wird das Jahr 2015 mit 55 Mrd. EURO beenden. Das würde einen neuen Transaktionsrekord im gewerblichen Immobilienbereich darstellen, so prognostiziert Dr. Frank Pörschke (CEO Jones Lang Lasalle Germany).

    Statistic: Prime office real estate yields in selected European cities as of 2014 | Statista
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    [toggle state="closed" title="Die Büroimmobilie im geschlossenen Immobilienfonds"]

    Die Büroimmobilie ist die meist verbreitete Art der Immobilie innerhalb von geschlossenen Immobilienfonds. Das liegt unter anderem daran, dass aufgrund der heutigen Dienstleistungsgesellschaft, der Markt für Büroimmobilien am größten ist. D.h. hier werden die meisten Immobilien gebaut und verkauft. Es findet ein reger Handel mit Büroimmobilien weltweit statt.

    Was zeichnet Büroimmobilien in geschlossenen Fonds aus?

    • großer Markt, so dass viele Käufer und Verkäufer aufeinandertreffen
    • unkomplizierte Umgestaltung der Räumlichkeiten
    • viele potenzielle Mieter
    • zum Teil lang laufende Mietverträge
    • teilweise unterschiedliche Mieterstruktur innerhalb der Immobilie

    Geld anlegen in Büroimmobilien - Wie wichtig ist die Lage?

    Eine können alle Immobilienbesitzer, Makler und Berater herunterbeten: „Lage, Lage, Lage“ ist das A und O beim Geldanlagen in Immobilien. Grundsätzlich stimmt dieser Ansatz, denn nur begehrte Standorte versprechen eine große Nachfrage bei Investoren und vielen Mietern, aber natürlich ist das nur die halbe Wahrheit. Zu den entscheidenden Kriterien gehören noch weitere Fakten, die wir weiter unten erläutern. 

    Die Lage unterscheidet sich in Makro- und Mikrolage. Unter Makrolage versteht man die Lage innerhalb eines größeren Gebietes oder Region, wie z.B. eines Bundeslandes oder Bundesstaates. 

    Die Mikrolage beschreibt die Lage der Immobilie innerhalb einer Stadt, z.B. innerhalb der City oder am Stadtrand.

    Eine Immobilie muss über die gesamte Laufzeit vermietet werden. Dafür muss sie zwingend in einer interessanten und nutzerversprechenden Lage positioniert sein. Büroimmobilien müssen zentral gelegen und leicht für die Arbeitnehmer erreichbar sein. Zusätzlich entscheiden weitere Faktoren über die Verwendung. 

    Nimmt man die zentrale Innenstadtlage von z.B. Großstädten, dann werden hier die höchsten Mietpreise erzielt. Darum kosten diese Büroimmobilien auch ein Vielfaches mehr als an anderen Standorten innerhalb der Stadt. In der Innenstadt mit hohen Mietpreisen, siedeln sich eher kleinere Unternehmen wie z.B. Rechtsanwälte, Steuerberater, Notare oder andere Dienstleister an. Die durchschnittliche Mietfläche je Unternehmen ist eher klein - vom Einzelbüro bis zum Büro mit ca. 1.000 qm ist alles dabei. Die Mieter profitieren zusätzlich vom regen Besucherstrom der Innenstadt. Im englischsprachigem Raum spricht man vom Central Business District (cbd).

    Größere Unternehmen und Konzerne werden keine riesigen Büroimmobilien in der Innenstadt anmieten, da sie wenigstens 10.000 qm bis eher 15.000 qm für eine Hauptverwaltung benötigen. Erstens gibt es die großflächigen Immobilien meist nicht in der Innenstadt und zweitens sind diese dann für den normalen Geschäftsbetrieb zu teuer, da ja die durchschnittliche Mietfläche groß ist. Diese Büroimmobilien findet man eher in zentralen B-Lagen in Angrenzung der Innenstadt oder in anderen Gewerbegebieten. Hier ist es wichtig, dass ebenfalls eine zentrale und gute Verkehrsanbindung besteht, so dass Arbeitnehmer immer noch gut den täglichen Weg zur und von der Arbeit bestreiten können. Auch kann es nicht schaden, dass sich weitere Büroimmobilien in unmittelbarer Nachbarschaft befinden. Das allein verändert schon die Infrastruktur für die Arbeitnehmer. Es siedeln sich Cafés, Restaurant und kleinere Geschäfte an.

    Diese sorgen für ein gutes Arbeitsklima z.B. in den Pausen und sind selbst potenzielle Mieter und Nachmieter in den Büroimmobilien.

    Auf was muss man bei der Geldanlage in eine Büroimmobilie achten?

    Büroimmobilien gibt es in verschiedenen Größen. Die verfügbaren Quadratmeter entscheiden, für welche Mieter das jeweilige Objekt interessant ist. Große Unternehmen wie z.B. die Deutsche Bank oder die Telekom mit vielen tausend Mitarbeitern an einem Standort, benötigen großflächige Immobilien mit 15.000 qm bis 50.000 qm. Diese Objekte sind One-Tenat-Objekte. Mittlere und kleinere Unternehmern mieten dann schon etwas kleinteiliger die Objekte an, so dass die jeweiligen gemieteten Flächen unterschiedlich groß von z.B. 400 qm bis 4.000 qm ausfallen. Hier spricht man von Multi-Tenant-Objekten.

    weitere zu beachtende Faktoren:

    • sind Tiefgaragenstellplätze vorhanden?
    • ist eine Aufteilung der Flächen möglich?
    • wie ist die Ausstattung der Immobilie technisch?
    • wie ist die Mieterstruktur aufgebaut?
    • wie bonitätsstark ist der Mieter?
    • was ist im Mietvertrag geregelt? Sind Verlängerungsoptionen vorhanden?

    Wie wichtig ist Nutzung und Aufteilung der Flächen?

    Auch bei großen Objekten gilt: Je mehr man die einzelnen Flächen auf- und unterteilen kann, desto mehr Mieter passen in das Profil für die Immobilie. Zu der Aufteilung der Fläche gehören unter anderem die Möglichkeit, ganze Bereiche für eine einzige Firma abzutrennen ohne dass noch andere Mieter durch diese Räume gehen müssen. Die Anschlüsse für die Elektrik und Haustechnik ist wichtig und auch die Anzahlt der sanitären Einrichtungen. Können Zwischendeckes entfernt oder umgestaltet werden. Diese Dinge sind ausschlaggebend für eine attraktive Nachnutzung. 

    Was bedeutet die Haustechnik für die Nachvermietung?

    Diese sollte auf dem neuesten Stand sein. Gerade im Bereich der Informationstechnologie entwickeln sich die Ansprüche so schnell, dass alte Objekte oft teuer instandbesetzt werden müssen, um wieder attraktiv für die Mieter zu werden. Zur Haustechnik gehört die IT Struktur, die Klima- und Lüftungsanlagen und die elektronische Steuerung z.B. der Rollläden.

    Wichtig ist auch die Ausgestaltung der Konferenzräume mit der entsprechenden Größe und der notwendigen Präsentationstechnik.

    Wie wichtig sind Green-Building Zertifikate?

    Hinsichtlich des Energie- und Wasserverbrauches, die ja der jeweilige Mieter zahlen muss, sind sogenannte Green-Building Zertifikate wichtig. Natürlich sind diese Zertifikate auch ein Aushängeschild, dass Unternehmen teilweise nutzen. Schaden kann das Zertifikat nicht. Fast alle neu gebauten Büroimmobilien lassen sich mit einem solchen Zertifikat ausstatten.

    Wie wichtig ist der Mietvertrag einer Büroimmobilie?

    Die Laufzeit des Mietvertrages ist je nach Land sehr unterschiedlich. Während in Deutschland meistens nur 10 Jahres Mietverträge abgeschlossen werden, sind es in Großbritannien meistens mindestens 15 Jahre oder noch länger. Eine möglichst lange Laufzeit bedeutet kalkulierbare Einnahmen für den geschlossenen Immobilienfonds und schlussendlich für die Investoren. 

    Wichtig ist auch, und das wird von vielen Anlegern unterschätzt, dass ein lang laufender Mietvertrag für den Wert der Immobilie ausschlaggebend ist. Als Beispiel ist das jährliche Gutachten der finanzierenden Bank der Immobilie zu nennen. Ein nur noch drei oder vier Jahre laufender Mietvertrag ist für die Bank durchaus ein Risikofaktor der den Wert der Immobilie stark beeinflussen kann. Das Darlehn muss noch viele Jahre von den Mieteinnahmen getragen werden und es ist kurz vor Ablauf des Mietvertrages noch nicht absehbar, wann und zu welchen Konditionen der Mieter evtl. den Mietvertrag der Immobilie verlängert.

    Wer das Risiko einen Verlustes stark reduzieren möchte, investiert in eine Immobilie mit langlaufendem Mietvertrag und einem großem Mieter oder mit vielen kleinen Mietern mit sehr unterschiedlichen Mietlaufzeiten. So reduziert sich das Risiko eines vollen Leerstandes der Immobilie. 

    Zusätzlich ist im Mietvertrag einer Gewerbeimmobilie immer der Punkt der Mietanpassung vereinbart - Indexierung der Mietverträge. Hier sollte immer darauf geachtet werden, dass es Möglichkeiten gibt den Mietertrag an die Inflation anzupassen. Gerade bei lang laufenden Mietverträgen ist das wichtig, da bei fehlender Anpassungsmöglichkeit die Kosten der Instandsetzung und -haltung steigen aber die Mieteinnahmen gleich bleiben würden.

    Wer trägt die Instandhaltungskosten der Büroimmobilie?

    Eine Immobilie muss instand gehalten werden. Klar! Bei den meisten Mietverträgen handelt es sich um sogenannte „double-net“ Mietverträge. Dass heißt, dass der Mieter zwar für die laufende Instandhaltung der Immobilie verantwortlich ist, aber der Eigentümer die Instandsetzung verantwortet. 

    Die Mieter erwarten einen gleich bleibenden oder neuwertigen Standard. Im Laufe von 10 Jahren verändern sich die Ansprüche und Gegebenheiten einer modernen Büroimmobilie. Jedem muss bewusst sein, dass eine Immobilie in einem Immobilienfonds auch Kosten verursacht. Für die Renovierung und Instandsetzung (neue Fassade, Fenster und z.B. neue IT-Ausstattung) müssen in der Kalkulation des Prospektes eines geschlossene Immobilienfonds, ausreichend Rückstellungen gebildet werden. 

    Mietverträge in den USA und Großbritannien machen eine Immobilie ein Stück sicherer!

    Des Weiteren ist das Land, in welchem die Büroimmobilie steht von großer Bedeutung. So werden in Großbritannien und den USA eher „triple-net" Mietverträge geschlossen. Der Mieter ist mit diesen Mietverträgen für die laufende Instandhaltung und auch für die Instandsetzung des Gebäudes verantwortlich. Das reduziert den Kostenblock der Immobilieneigentümer um ein Vielfaches.

    Tipp: Stoßen Sie auf ein Angebot mit langlaufendem triple-net-Mietvertrag, werden schon viele Risiken des geschlossenen Immobilienfonds minimiert.

    [/toggle] [toggle state="closed" title="Die Logistikimmobilie im geschlossenem Immobilienfonds"]

    Die klassische Logistikimmobilie wird überwiegend in der Lagerhaltung, aber auch in der Komissionierung und der Distribution eingesetzt. Im Gegensatz zu einer kleinen Lagerhalle sind Logistikimmobilien mit 20.000 qm bis 40.000 qm, ca. vier bis acht mal so groß. 

    Meistens liegen diese riesigen Immobilien an verkehrszentralen Knotenpunkten, wie z.B. Güterbahnhöfen und Autobahnkreuzen. Im Zeitalter des elektronischen Handels werden diese Umschlagplätze immer wichtiger, denn nicht nur in der Industrie wie z.B. der Automobilbranche wird die „Just in Time“ Lieferung immer wichtiger. Nein, auch die Endverbraucher wollen so schnell wie möglich das Bestellte zu Hause haben. Wer hat sich noch nicht dabei erwischt, bei einer Amazon Bestellung öfter am Tag den Lieferstatus zu checken?

    Logistikimmobilien unterteilen sich in Umschlagstellen, Lagerhallen, Distributionshallen, Spezial- und Hochregallager.

    Auf was muss man bei der Geldanlage in eine Logistikimmobilie achten?

    Wichtig ist wie immer die Laufzeit des Mietvertrages und die Bonität des Mieters. Je länger dieser die Mietlaufzeit vereinbart hat, desto besser für den Geldanleger. Die Lage der Logistikimmobilie sollte zentral an einen Verkehrsknotenpunkt grenzen, so dass im Falle einer Neuvermietung die Wahrscheinlichkeit steigt, einen potenziellen Mieter zu finden. Der Verkehrsknotenpunkt muss stark frequentiert sein!

    Finger weg von Logistikimmobilien, wenn die Infrastruktur der Gegend noch fehlt oder gar gerade erst anfängt sich aufzubauen. Hier ist das Risiko zu groß, dass die gesamte Entwicklung doch in eine andere Richtung geht und man nach 10 Jahren mit einer nicht mehr zu vermieteten Immobilie da steht. Für jeden geschlossenen Fonds wäre das das Todesurteil.

    [/toggle] [toggle state="closed" title="Sonstige und Spezialimmobilien im geschlossenen Immobilienfonds"]

    Spezialimmobilien sind i.d.R. nur für einen einzigen Zweck geschaffen. Hier wird je nach Zweck die Art der Immobilien unterschieden. Z.B. gelten Pflegewohnheime, Kinos, Shoppingcenter und Hotels zu den Spezialimmobilien. Die eingeschränkte Nutzungsart zeichnet diese Immobilien aus. Wenn bei Büroimmobilien die Folgeinvestitionen für potenzielle Nachmieter überschaubar sind, kann man bei den Spezialimmobilien davon ausgehen, dass eine Umgestaltung der Nutzungsart oder die Vermietung an einen neuen Mieter mit sehr hohen Kosten verbunden sind.

    Einzelhandels- und Wohnimmobilien sind weitere Arten von Immobilien in denen man sein Geld anlegen kann. Diese fallen unter die sonstigen Immobilien. Zusammen mit den Büroimmobilien machen sie ca. 70% bis 80% des gesamten deutschen Marktes aus.

    Auf was muss man bei der Geldanlage in eine Spezialimmobilie achten?

    Der Markt für diese Immobilien ist recht klein und im Rahmen der Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds, muss jeder Anleger genau hinschauen, mit welchen Parametern diese Spezialimmobilie ausgestattet ist. 

    Aus Sicherheitsgründen muss auf die Laufzeit des Mietvertrages geachtet werden. Je länger dieser ist, desto besser! Dann ist wichtig, wer eventuelle Umbauten bezahlen muss. Zudem ist darauf zu achten, dass der geschlossene Immobilienfonds in der Kalkulation genügend Geld für die Instandhaltung und Neuvermietung einplant. 

    Wie ist die Bonität der oder des Mieters einzuschätzen? Alle diese Fragen, die bei normalen Büroimmobilien wichtig sind, gewinnen bei Spezialimmobilien deutlich an Gewicht. 

    Was möchte man mit einem Shopping Center, wenn dieses nach 10 Jahren mit der gesamten Einrichtung aus der Mode gekommen ist. Jeder kann sich vorstellen, dass die Neuausrichtung und Umorganisation des Centers eine Menge Geld kosten wird. Man sagt, dass bis zu ca. 25% der jährlichen Mieteinnahmen für die Instandsetzung nach 10 bis 15 Jahren Laufzeit zurückgelegt werden sollten. Das Shoppingcenter müsste dann neu positioniert und umgestaltet werden. Zudem werden alle großen Ankermieter, die man als Publikumsmagnet benötigt, mietfreie Zeiten mit dem Eigentümer verhandeln. Auch diese Kosten müssen vom geschlossenen Immobilienfonds getragen werden. 

    Tipp: Von Investitionen in einzelne Shoppingcenter raten wir für den Otto-Normalverbraucher eher ab, wenn für die Umstrukturierung nicht genügend Rücklagen eingeplant sind.

    Möchte man sein Geld in einen Fonds mit einem Kino oder einem anderen Objekt der Freizeitbranche anlegen, dann hat der Mietvertrag eine große Bedeutung. In diesem Vertrag muss klar die Instandsetzung und Instandhaltung geregelt sein. Auch muss geregelt sein, was passiert, wenn der Mieter den Mietvertrag nicht mehr verlängert. Jedem Geldanleger muss bewusst sein, dass nach 15 Jahren Laufzeit ein Kino spätestens komplett überholt werden muss. Die Sitze und die technische Ausrüstung muss immer auf den neuesten Stand gehalten werden. Große Kinoketten können sich diese Kosten eher leisten, als kleinere Kinos. Ein Investor muss sich die Frage stellen, was passiert wenn der Kinobetreiber pleite geht. Wer soll für die Kosten des Umbaus, also das Entsorgen der gesamten Einrichtung aufkommen. Der Mieter kann es nicht mehr. Das Entsorgen ist um ein Vielfaches teurer als bei einer Büroimmobilie.

    Ein großes Problem könnte die Suche eines Nachmieters sein. Der Markt für Kinos ist sehr klein in Deutschland. Eine handvoll Kinoketten teilen sich über 90% des gesamten Marktes. Sagen alle potenziellen Mieter ab, bleibt man auf einer Immobilie sitzen, die nun leer steht. Eine Insolvenz oder ein verlustreicher Verkauf der Immobilie des Fonds ist unausweichlich, wenn sie durch ein Darlehn finanziert wurde, das noch nicht vollständig getilgt ist.

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  • Wie werden die Einkünfte aus geschlossenen Immobilienfonds versteuert? (Stand 30.11.15)

    Hier gilt es zu differenzieren wo die Immobilie des Fonds genau gelegen ist. Handelt es sich um eine Immobilie in Deutschland, dann unterliegt sie auch der deutschen Steuer. Ausländische Steuer kommt dann nicht zur Geltung. Auch ist es wichtig, ob sich eine natürlich Person oder ein Unternehmen an dem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt.

    Man muss zwischen Einkünften aus der Vermietung und aus der Veräußerung der Immobilien unterscheiden. Diese weichen teilweise ab.

    Wie werden Immobilien in Deutschland versteuert?

    Deutschland kennt sieben verschiedene Einkommensarten. §21 Einkommensteuergesetz (EStG) beschreibt die Einkunft aus Vermietung und Verpachtung. Die Überschüsse, die die Immobilie erwirtschaftet, werden dann versteuert. Viele Immobilienfonds erwirtschaften Einkünfte aus dieser Einkunftsart. Eine Veräußerung der Immobilie bleibt nach 10 Jahren i.d.R. steuerfrei.

    Voraussetzung hierfür wäre, dass sich die Fondsgesellschaft als transparente Fondsgesellschaft  qualifiziert. D.h. dass das sterbliche Ergebnis jedem Anteilseigner persönlich zugesprochen werden kann. Je nach Land kann oder muss der Anleger eine Steuererklärung abgeben.

    In anderen Fällen können auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 bis §17 EStG) erzielt werden. Wenn die Fondsgesellschaft z.B. als intransparente Fondsgesellschaft qualifiziert wurde oder nicht die Vermietung der Immobilie im Vordergrund steht, sondern der gewinnbringende zeitnahe Verkauf einer oder mehrerer Immobilien, unterliegen die Einkünfte zusätzlich der Gewerbesteuer. Hier gibt die Fondsgesellschaft eine Steuererklärung ab und zahlt die Steuern.

    Bei ausländischen Immobilien fällt grundsätzlich eine Besteuerung im jeweiligen Land und in Deutschland an, wenn der private Investor in Deutschland steuerpflichtig ist. Zusätzlich Regelungen werden im sogenannten Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen den Ländern getroffen, so dass es zu keiner Doppelbesteuerung der Erträge für den Anleger kommt. Die aktuelle Besteuerung wird in jedem Prospekt von geschlossenen Immobilienfonds erläutert und sollte von den Anlegern auch zur Kenntnis genommen werden.

    Wie werden die Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne bei ausländischen Immobilienfonds besteuert?

    In Deutschland beteiligt man sich meistens an einer KG, die wiederum eine Immobilie im Inland oder im Ausland erwirbt. Möchte man sein Geld in geschlossenen Immobilienfonds anlegen, dann hat man durch die Investition in verschiedene Immobilienfonds die Möglichkeit, sein Geld zu diversifizieren und die Chance auf Ertrag zu erhöhen und Ausfallrisiken zu mindern. Warum soll man nicht in jeder Metropole in Europa eine Immobilienbeteiligung haben?

    Zusätzlich kann man durch die Investition in ausländische Immobilienfonds, auch das dortige Steuersystem für sich nutzen und so z.B. Freibeträge für sich auszuschöpfen.

    Wie werden Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne bei Immobilien in Holland / Niederlande versteuert?

    Es greift das DBA vom 16. Juni 1959 und mit dem Zusatz vom 01.01.2015. In Holland unterliegen Immobilieneinkünfte aus Kapitalanlagen für die meisten Steuerpflichtigen (natürliche Personen) der sogenannten BOX-3 Besteuerung. Hier wird eine pauschale Rendite unterstellt - egal wie hoch sie in der Realität ist. 

    Die pauschale Rendite beträgt 4% auf den Nettoinventarwert (Immobilienwert abzgl. anteilige Verbindlichkeiten). Der Immobilienwert ist der Verkehrswert. Die fiktive Rendite wird mit 30% pauschal besteuert. Steuerliche Verluste entstehen dabei keine. So beträgt die jährliche Steuerbelastung niederländischer Immobilienfonds, sofern die Verkehrswerte sich im Rahmen der Kalkulation befinden, ca. 1,2 % bis 1,5 % p.a. Damit fällt eine geringere Steuer an, als man mit dem persönlichen Steuersatz in Deutschland auf positive Erträge zahlen müsste. 

    Die Veräußerung der Immobilie ist nach 10 Jahren steuerfrei. Das gilt auch nach dem aktuellen DBA für den deutschen Fiskus. Davor wird die veräußerte Immobilie nach niederländischen Box-3 System besteuert. Nach aktuellem DBA fällt keine Steuer in Deutschland an, wenn im Ausland bereits Steuer bezahlt wird, aber es ist noch unklar, ob Deutschland die Box-3 Steuer vollständig als Besteuerung in der Veräußerung akzeptiert. Wenn der deutsche Fiskus sich die Besteuerung vorbehält - bei einer Veräußerung vor der 10 Jahresfrist - dann muss der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Steuersatz des Anlegers besteuert werden. 

    Ist eine Steuererklärung für die Niederlande notwendig?

    Ja, jeder Anleger muss, sofern er höhere Einkünfte als 45€ im Jahr hat, eine Steuererklärung abgeben. Gute Initiatoren werden aber mit den örtlichen Finanzinspektoren versuchen, eine Regelung zu treffen, so dass der Fonds selbst alle relevanten Steuern an das Finanzamt abführen wird und die Anlegerdaten beim Finanzamt einreichen. Auf diese Information wird in jedem guten Prospekt hingewiesen.

    Wie wird in Deutschland mit der Steuerpflicht und Steuerzahlung umgegangen?

    Auch in Deutschland sind die Erträge aus Immobilien steuerpflichtig. Unterhält man hier seinen ständigen Wohnsitz und ist unbeschränkt steuerpflichtig, unterliegt das Welteinkommen grundsätzlich der Besteuerung in Deutschland.

     

    Frage: Die Erträge wurden doch schon in den Niederlanden schon besteuert. Gibt es hier nicht eine Doppelbesteuerung?

     

    Antwort: Da es mit den Niederlanden ein DBA gibt, sind die Erträge ja bereits in den Niederlanden versteuert worden, so dass sie i.d.R. in Deutschland nicht weiter besteuert werden. Das wird in dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen beschrieben. Bei Veräußerungsgewinnen schlägt das deutsche Finanzamt dann aber voll zu, wenn die Haltedauer von 10 Jahren unterschritten wird. Dann wird der Gewinn hier voll versteuert, auch wenn er in den Niederlanden nach Box-3 ebenfalls nur mit der Pauschalsteuer bemessen wird. Die Erträge der Immobilien unterliegen nicht dem Progressionsvorbehalt (Erläuterung weiter unten).

     

    Wie werden Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne bei Immobilien in den USA versteuert?

    Grundlage der Besteuerung ist das deutsche Steuerrecht, das amerikanische Steuerrecht auf Bundes- und Bundesstaatenebene und das aktuelle DBA zwischen Deutschland und der USA. Wird von der Initiatorenseite eine transparente Gesellschaft angestrebt, wird die Besteuerung auf eine persönliche Besteuerung ausgelegt. Jedem Mitgesellschafter wird anteilig das Ergebnis ob positiv oder negativ zugeordnet. 

    Da die meisten geschlossenen Immobilienfonds auf eine langfristige Vermietung der Immobilie abzielen, sind die Einkünfte aus den Mieterträgen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen. Damit werden die Erträge in den USA versteuert und sind nach aktuellem DBA mit den USA in Deutschland steuerfrei. Deutschland hält sich jedoch eine mögliche Besteuerung vor.

    Auch die Veräußerung der Immobilie und dessen Besteuerung obliegt der USA. Grundsätzlich unterliegen aber die laufenden Erträge und die Veräußerungsgewinne in Deutschland dem Progressionsvorbehalt. (Erläuterung weiter unten)

    In den USA gibt es drei Gebietskörperschaften, die eine Steuer erheben dürfen. Einmal der Bund (Federal Income Tax), einmal die Einzelstaaten (State Income Tax) und einmal die Kommunen (Local Income Tax). 

    Bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 9.225 USD, fällt eine Steuer von 10% an. Erträge von 9.226 USD bis 37.450 USD werde mit 15% besteuert. Diese Erträge sollten von den meisten Anlegern mit Zeichnungssummen bis 100.000 USD an amerikanischen Immobilienfonds nicht überschritten werden.

    Tipp: Jeder Anleger erhält auf Bundesebene einen Grundfreibetrag von jährlich 4.000 USD (2015), bis zu dem keine Steuer anfällt. 

    Auf die Besteuerung auf Ebene der Bundesstaaten und Kommunen gehen wir nicht weiter ein, da der Umfang den Rahmen sprengen würde. Hier sind im Einzelfall die Details in den jeweiligen Prospekten der geschlossenen Immobilienfonds zu beachten.

    Wie werden Veräußerungsgewinne der Immobilien besteuert?

    Die Bundessteuer auf Erträge von Immobilien, die länger als ein Jahre gehalten wurde, beträgt 20%. Liegt der Gesamtbetrag der US-Einkünfte in dem Jahr unter 37.451 USD, dann reduziert sich der Steuersatz für die Veräußerungsgewinne auf 0%. Diese Regelung im amerikanischen Steuersystem ist sehr interessant, um nahe steuerfreie Gewinne zu erzielen. 

    Deutschland hält sich hier ebenfalls die Besteuerung des Progressionsvorbehaltes vor.

    Sind Steuererklärungen in den USA abzugeben?

    Ja, oder Anleger muss eine jährliche Steuererklärung machen. Der Initiator des amerikanischen Immobilienfonds wird eine Steuerberatungsgesellschaft in den USA unter Vertrag haben, die eine günstige Steuererklärung anbietet. Die jährlichen Kosten betragen ca. 60 bis 150 USD je Fonds.

    Anmerkung - Wie wirkt der Progressionsvorbehalt bei ausländischen Immobilienfonds?

    Unterliegen Einkünfte dem Progressionsvorbehalt, müssen sie in der Steuererklärung angegeben werden. Diese Einkünfte werden nicht direkt besteuert, erhöhen aber den Steuersatz auf die anderen Einkünfte, die ein Anleger hat.

    Beispiel zum Progressionsvorbehalt:

    Anleger A hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 EURO und zahlt 34% Steuern von diesem Betrag (sein Durchschnittssteuersatz). Ein Jahr später erhält er aus einem US Immobilienfonds einen steuerlichen positiven Betrag von 2.500 USD (umgerechnet beispielsweise 2.000 EUR). 

    Und passiert in der Steuerberechnung folgendes: Das Finanzamt zählt die 2.000 EURO fiktiv zu den 60.000 EURO. Nun würde der Anleger theoretisch 35,3% auf dieses Einkommen an Steuern zahlen.

    Dieser Steuersatz von 35,3% wird nun unter Berücksichtigung des Progressionsvorbehaltes auf die 60.000 EURO zu versteuernden Jahreseinkommen angewandt. Der Anleger zahlt also mehr Streuern aufgrund der ausländischen Einkünfte.

    Stammen die Erträge aus der EU, verzichtet Deutschland auf die Anwendung des Progressionsvorbehaltes.

    Müssen die Ausschüttungen der Immobilienfonds versteuert werden?

    Nein, die Ausschüttungen der geschlossenen Fonds sind immer steuerneutral. Die Fondsgesellschaft ermittelt zusätzlich einmal jährlich das steuerliche Ergebnis. Dieses wird dem Anleger dann mitgeteilt. Gleichzeitig übermittelt das Finanzamt dem Wohnsitzfinanzamt des Anlegers das steuerliche Ergebnis. 

    In der Steuerklärung reicht es meistens aus, dem Finanzamt auf einem Blatt mitzuteilen, an welcher Gesellschaft man beteiligt ist (Name und Steuernummer) und mit dem Vermerk: 

    „das steuerliche Ergebnis wird von amtswegen mitgeteilt.“ 

    • Welche Chancen und Risiken haben geschlossene Immobilienfonds?

      Wie bei jeder unternehmerischen Beteiligung, gibt es verschiedene Chancen und Risiken. Grundsätzlich ist ein Totalverlust seiner Einlage und Investition nie ausgeschlossen, aber dieses Risiko kann durchaus minimiert werden. In diesem Artikel über alternative Investments, finden Sie weitere Chancen und Risiken geschlossener Fonds.

      Das Platzierungsrisiko

      Geschlossene Fonds zeichnen sich dadurch aus, dass sie für ein bestimmtes Investitionsziel Eigenkapital einsammeln. Ist eine bestimmte Immobilie der Investitionszweck, steht auch das zu platzierende Kapital im Vorwege fest. Der Initiator hat nun 18 Monate Zeit, das Geld von den Anlegern einzusammeln. Die Frage, die sich jeder Anleger stellen muss, ist: Was passiert, wenn nicht genügend Kapital zusammenkommt? Ein weiteres Zwischenfinanzierungsdarlehn aufzunehmen und die Paltzierungszeit von 18 Monaten zu verlängern ist von Gesetzeswegen ausgeschlossen.

      Das Ergebnis dieses Dilemmas könnte wie folgt aussehen:

      • Der Initiator hat eine Platzierungsgarantie gegeben und kann diese auch einhalten. Er stellt selbst das fehlende Kapital.
      • Rückabwicklung des Fonds. Die Anleger erhalten ihr Kapital zurück.
      • Die Immobilie muss schon jetzt verkauft werden. Es wird wahrscheinlich zu Verlusten beim Anleger kommen.

      Gibt der Initiator eine Platzierungsgarantie aus, dann steht das im jeweiligen Prospekt des geschlossenen Immobilienfonds. Kommt der Initiator aus dem Bankenbereich, dann kann er mit großer Sicherheit auch das fehlende Eigenkapital stellen bzw. den Fonds schadenfrei für die bisher beigetretenen Anleger rückabwickeln. Beteiligt man sich an geschlossenen Immobilienfonds kleinerer Initiatoren, dann steigt das Risiko einer fehlgeschlagenen Platzierung.

      Tipp: Tritt der Anleger im letzen Drittel der Platzierungs bei und ist noch genügend Zeit bis zum prospektmäßigen Platzierungsende, dann sollte einem erfolgreichen Start der Beteiligung nichts mehr im Wege stehen.

      Der Initiator und das Management

      Das Management eines geschlossenen Fonds ist maßgeblich für den Erfolg der Beteiligung für den Geldanleger verantwortlich. Seine Kenntnisse und Erfahrungen fließen in die Konzeption, die Bankgespräche, die An- und Verkaufsverhandlungen ein. Er allein muss die Kontakte und Vernetzung in die jeweilige Branche haben, denn nur so wird das Investment ein Erfolg.

      Tipp: Meiden Sie Beteiligungen von kleineren Initiatoren, wenn Sie nicht selbst das Geschäft einschätzen können. Die Größe des Initiators ist zwar noch lange keine Erfolgsfaktor für den geschlossenen Fonds, aber es werden grundlegende und wichtige Risiken teilweise erheblich minimiert.

      Sie müssen sich immer die Frage stellen was besser ist, wenn sie zwei Fonds miteinander vergleichen:

      Lieber einen Prozentpunkt weniger an kalkulierter Ausschüttung zu erhalten, um die Gewissheit zu haben, dass der Initiator weißt was er tut  und wenn Probleme aufteten, dass er genügend Kapital im Hintergrund hat, um diesen Schwierigkeiten zu begegnen. 

      oder

      ob die höhere Rendite wichtiger ist als ein möglicher Verlust 

      Das Kreditrisiko

      Wie bereits hier beschrieben, ist das Kreditrisiko in unseren Augen eines der größten Risiken, die ein geschlossener Fonds haben kann. Denn in schlechten Zeiten kann eine Immobilie auch an Wert verlieren, z.B. wenn Anschlussmietverträge geringer oder sogar ganz ausfallen. Die Höhe und Dauer des Mietertrages ist für die Bank ein wesentlicher Faktor für den Wert der Immobilie im alternativen Investment.

      Bsp. Eine Büroimmobilie wurde durch den geschlossenen Immobilienfonds „Maximilian 1“ in München für 50 Millionen EURO erworben. Die Anleger haben 25 Mio EURO investiert und ein Darlehn über weitere 25 Mio EURO wurde vom Fonds aufgenommen. Der Mietvertrag läuft 10 Jahre und der Mieter hat eine Verlängerungsoption von 5 Jahren. Von den 4 Mio. EURO jährlichen Mieteinnahmen bleiben 1,25 Mio EURO über, um  jährlich 5% an die Anleger auszuzahlen.

      Ausgangslage - Variante gesunkener Markt

      Die finanzierende Bank kann regelmäßig ein Wertgutachten anfordern, was sie im Jahr 7 auch macht. In diesem Gutachten wird festgestellt, dass die Nachfrage für Immobilien in München gesunken ist und auch die erzielbaren Mieterträge. Wenn die Immobilien heute neu vermietet wird, dann würde der jährliche Mietertrag auf ca. 3 Mio. EURO p.a. sinken. Im Ergebnis bewertet die Bank die Immobilie und mit 40 Mio EURO ein. 

      • Das Eigenkapital der Anleger hat sich minimiert, wenn man jetzt die Immobilie zu 40 Mio. EURO verkaufen würde. Beispielberechnung:  40 Mio EURO - 25 Mio EURO Kredit = 15 Mio EURO Eigenkapital. Aus den 25 Mio EURO der Anleger sind 15 Mio EURO, also 60% der ursprünglich eingehalten Summe geworden. Die Bank könnte auch die Wiederherstellung des 50:50 Verhältnisses fordern. Dann würden die Anleger gefragt werden, ob sie das Eigenkapital wieder auf 25 Mio EURO auffüllen würden. Im schlimmsten Fall würde die Immobilie verkauft werden müssen und der Verlust wäre realisiert. 
      • Wenn zu den aktuellen Mietkonditionen ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden würde, könnten keine Auszahlungen mehr vorgenommen werden. Die Einnahmen würden nur noch für die Betriebs- und Darlehenskonten ausreichen.

      Ausgangslage - Variante gestiegener Markt

      Im Jahr 4 erhöht sich der Wert der Immobilie durch eine erhöhte Nachfrage nach attraktiven Büroimmobilien in München auf 57 Mio EURO. Durch eine Inflationsanpassung hat sich der Mietvertrag ebenfalls um 500.000 EURO p.a. erhöht.

      • Betrachtet man nun das Verhältnis aus Eigenkapital der Anleger zu Fremdkapital der Bank ist alles gut. Das Fremdkapital ist mit 25 Mio EURO gleich geblieben. Das Eigenkapital der Angleger hat sich um 7 Mio EURO, also auf 128% erhöht.
      • Die höhere Miete wird genutzt, um die Ausschüttung an die Anleger zu erhöhen. In den ersten Jahren sorgten 1,25 Mio EURO p.a. für 5% Ausschüttung. Nun stehen 500.000 EURO mehr zur Verfügung, so dass der Fonds nun 7% auszahlen kann.
      • Der stabile Mietertrag und die Laufzeit von mindestens noch 7 Jahren sind für einen Investor interessant. Die Immobilie könnte nach 5 Jahren Laufzeit verkauft werden. Die Anleger hätten dann 4 Jahre lang 5%, ein Jahr 7% und zusätzlich den Verkaufserlös von 128% erhalten. Insgesamt könnten die Investoren ein Gesamtmittelrückfluss von 155% in 5 Jahren erhalten. (Steuern, Verkaufsgebühren etc. mal außen vor gelassen)

      Als Fazit lässt sich Folgendes sagen. Eine Veränderung des Wertes der Immobilie betrifft immer den Wert des Eigenkapitals. Ein zusätzliches Darlehn in der Gesellschaft erhöht die Chance auf mehr Ertrag, aber auch das Risiko eines Verlustes. Trotzdem kann ein geschlossener Immobilienfonds eine verlässliche und kalkulierbare Kapitalanlage sein, wenn eine ausgewogene Mischung aus Darlehn und Eigenkapital vorhanden ist und die übrigen Parameter wie Lage und Laufzeit des Mietvertragen passen.

      Welche Bedeutung hat der Prognosenzeitraum eines geschlossenen Immobilienfonds?

      Wie der Name schon sagt, ist die angegebene Laufzeit im Prospekt lediglich eine Prognose. Von ihr kann und wird die Fondsgeschäftsführung abweichen, denn Immobilien können durchaus in steigenden Märkten, d.h. bei einer erhöhten Nachfrage an Immobilien, vorzeitig veräußert werden - entweder, weil die Immobilie vorzeitig zum Verkauf angeboten wird oder potenzielle Käufer an die Fondsgeschäftsführung herantreten. 

      Auch kann es sein, dass die Laufzeit eines geschlossenen Immobilienfonds sich verlängert. Vielleicht sind Verlängerungsoptionen schon im Prospekt berücksichtigt oder vielleicht macht es keinen Sinn, eine Immobilie zu veräußern, wenn der Markt und damit die Preise für Immobilien gesunken sind. 

      In die andere Richtung geht es natürlich auch. Wenn die Immobilie wirklich gute Erträge erwirtschaftet, können Anleger sich natürlich für den Fortbestand des geschlossenen Immobilienfonds entscheiden.