Immobilienfonds

Search for glossary terms (regular expression allowed)
Begin with Contains Exact termSounds like

Glossaries

Term Definition
Immobilienfonds

In Zeiten unsicherer Aktienmärkte und niedriger Kapitalmarktzinsen wirken Immobilieninvestments zunehmend lukrativ, zumal hier erhebliche Wertsteigerungen stattfinden. Wegen des hohen Kapitalbedarfs können Kleinanleger allerdings kaum direkt in Anlageimmobilien investieren. Wer trotzdem an den Wertsteigerungen auf den Immobilienmärkten partizipieren möchte, kann auf offene oder geschlossene Immobilienfonds ausweichen, die mit ihren relativ klein gestückelten Beteiligungsgrößen auch für Investoren zugänglich sind, die in kleineren Beträgen Geld anlegen möchten.

 

In Deutschland sind offene Immobilienfonds schon für Beträge von deutlich unter einhundert Euro pro Anteilsschein erhältlich. Kapitalbeteiligungen in Form geschlossener Immobilienfonds erfordern meist Investments von mindestens fünf- bis zehntausend Euro pro Anteil. Immobilienfonds ermöglichen nicht nur Investments in Deutschland, sondern erschließen Kleinanlegern auch die oft besonders attraktiven Immobilienmärkte in anderen westeuropäischen Ländern sowie in den USA und Kanada.

Offene Immobilienfonds

Als Offene Immobilienfonds bezeichnet man Anlagegesellschaften, die in ihrem Portfolio meist mehrere Gewerbeimmobilien (in der Regel Büroobjekte, Einkaufszentren und andere gewerblich genutzte Liegenschaften) führen. Der Wert solcher Fonds ergibt sich aus den summierten Werten der einzelnen Anlageobjekten zuzüglich des Geldvermögens, das sich aus nicht investierten Anlagegeldern und den zugeflossenen Miet- und Pachteinnahmen zusammensetzt. Vermögensmindernd wirken die Verbindlichkeiten, die die Fondsgesellschaft für die Finanzierung erworbener Immobilien eingegangen ist. Dabei handelt es sich meist um langfristige Immobiliarkredite, die mit den erworbenen Immobilien besichert sind. In der Regel ein- bis zweimal wöchentlich saldiert die Investmentgesellschaft Vermögen und Verbindlichkeiten.

Aus dieser Berechnung ergibt sich der aktuelle Inventarwert. Teilt man diesen durch die Zahl der ausgegebenen Anteilsscheine, ergibt sich hieraus der aktuelle Rückkaufwert, zu dem die Fondsgesellschaft die Anteilsscheine vom Anleger zurücknimmt. Neue Anteilsscheine gibt die Fondsgesellschaft grundsätzlich unbeschränkt aus. Geld anlegen mit Offenen Immobilienfonds ist insofern mit Kosten verbunden als die Fondsgesellschaft auf den zuletzt ermittelten Inventarwert pro Anteil einen sogenannten Ausgabeaufschlag erhebt, der in Deutschland meist 5 % des Netto-Inventarwerts beträgt. Die Fondsgesellschaft kann sowohl den Rückkauf ausgegebener Anteilsscheine als auch die Ausgabe neuer Fondsanteile vorübergehend einstellen.

Die Ausgabe neuer Anteilsscheine kann eingestellt werden, wenn die Fondsgesellschaft entweder das Neugeschäft völlig aufgibt oder vorübergehend keine Möglichkeit sieht, zufließendes Kapital kurzfristig gewinnbringend anzulegen. In solchen Fällen können Anteile nicht mehr - wie sonst üblich - über Banken und Anlagevermittler gekauft, sondern nur noch über die Börse oder privat erworben werden. Dies gilt beispielsweise für viele ältere Immobilienfonds aus der Schweiz, für die es dort einen Sekundärmarkt gibt. Es ist hierzulande vorgekommen, dass Offene Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilsscheinen vorübergehend einstellen. Dies ist dann der Fall, wenn das liquide Vermögen eines Fonds nicht ausreicht, um alle zum Rückkauf angebotenen Anteile kurzfristig auszuzahlen. Geld anlegen ist daher trotz Fehlens einer persönlichen Haftungsrisikos auch bei Offenen Immobilienfonds nicht völlig risikolos.

Geschlossene Immobilienfonds

Unter einem geschlossenen Immobilienfonds versteht man eine meist in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft gegründete Anlagegesellschaft, die meist nur eine oder einige wenige gewerbliche Immobilien erwerben und diese in Form von Kommanditanteilen an einen von vornherein beschränkten Anlegerkreis vermarkten. Geld anlegen bedeutet hier den Erwerb eines oder mehrerer Geschäftsanteile. Der Anleger wird unmittelbar oder über einen Treuhandkommandisten Kommanditist - also nicht persönlich haftender Gesellschafter - eines Unternehmens und trägt daher das Risiko einer negativen Wertentwicklung des Geschäftsanteils, die u.a. vom Vermietungsrisiko und der Kostenlast (Fremdmittelzinsen, Verwaltungskosten u.a.) beeinflusst wird. Zudem ist der Anteilserwerb meist mit erheblichen Kosten des Initiators und Provisionen des Vermittlers belastet, sodass ein erhebliches Anlagerisiko besteht.

>>>> 7 Tipps zum Kauf eines geschlossenen Immobilienfonds

Für geschlossene Immobilienfonds wählt man in Deutschland besonders häufig die Rechtsform der GmbH & Co. KG und die Anleger beteiligen sich in aller Regel mit einer Kommanditeinlage als Kommanditisten der KG. In einem geschlossenen Fonds treffen deshalb die Gesellschafter bzw. die von diesen ernannte Geschäftsführung die Entscheidungen über das Geld anlegen. Das KAGB behandelt geschlossene Fonds als AIF - alternative Investmentfonds. Die steuerliche Bewertung geschlossener Fonds hängt von ihrer Rechtsform und der konkreten Tätigkeit ab. Abhängig davon sind auch die steuerliche Bewertung der Einkünfte eines Anlegers, die bei einer Beteiligung an einem geschlossenen Fonds mal aus gewerblicher Tätigkeit, mal aus Kapitalvermögen mal aus Vermietung und Verpachtung stammen können.

Zugriffe: 384